K-리츠, 도대체 왜 이러는 걸까요? 위기의 K-리츠, 반등의 실마리는?

한때 "따박따박 배당받는 안전한 투자처"로 각광받던 K-리츠가 요즘 투자자들의 애를 태우고 있습니다. 고금리와 부동산 경기 침체는 물론, 잦은 유상증자와 불투명한 지배구조 문제까지 겹치면서 K-리츠는 침체의 늪에서 헤어나오지 못하고 있습니다. 특히 주가 하락폭이 배당 수익을 상쇄하고도 남는 상황까지 발생하며 투자자들의 불만이 극에 달하고 있죠. 이번 글에서는 K-리츠의 현주소를 면밀히 분석하고, 선진 시장인 J-리츠와의 비교를 통해 문제점을 짚어보겠습니다. 나아가 K-리츠가 나아가야 할 방향과 투자자들이 고려해야 할 점들을 함께 고민해보고자 합니다.

 

 

뜨거운 강세장 속, 왜 K-리츠만 뒷걸음질 칠까요?

요즘 주식 시장, 정말 뜨겁죠? 코스피 지수가 11% 넘게 오르면서 투자자들의 얼굴에 웃음꽃이 피고 있습니다. 특히 안정적인 배당주들은 더욱 각광받는 분위기죠. 그런데 이상하게도, 이런 '불장' 속에서 유독 힘을 못 쓰는 친구들이 있습니다. 바로 K-리츠입니다.

최근 1년 동안 주요 리츠 지수들은 평균 7%나 하락했습니다. 전체 24개 상장 리츠 중 단 4개 종목만 겨우 오르고, 무려 18개 종목은 평균 9%대의 마이너스 수익률을 기록 중이에요. 심지어 2개 종목은 이미 상장 폐지되었거나 그 수순을 밟고 있습니다. 지난 7월 10일 새로 상장한 대신밸류리츠조차 첫날부터 9.6% 하락하고, 다음 날도 추가 하락하며 공모가 밑으로 떨어졌으니, K-리츠의 부진이 얼마나 심각한지 알 수 있습니다. 과거 "금리 인하기 최적의 투자처"라며 금융회사들이 적극 권유했던 것과는 사뭇 다른 모습이죠?

 

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'유상증자 폭탄'과 '불투명한 지배구조', 자충수가 되다

K-리츠 부진의 시작은 사실 코로나 팬데믹 이후 고금리와 부동산 경기 악화였습니다. 하지만 투자자들이 등을 돌린 결정적인 계기는 바로 유상증자였습니다. 작년 하반기, 상장 리츠 8곳이 총 1조 원 규모의 유상증자를 쏟아냈는데요, 이는 전체 상장 리츠 시가총액의 10%가 넘는 엄청난 규모였습니다. 이때부터 리츠 주가는 걷잡을 수 없이 꺾이기 시작했죠.

즉, 리츠는 부동산 투자를 위해 돈이 필요한데 대출 금리가 너무 높으니 주주들에게 추가 투자를 요청한 겁니다. 물론 이해는 갑니다. 하지만 문제는 계속된 유상증자가 기존 주주의 지분율을 희석시켜 주가 하락 압력으로 작용한다는 점입니다. "우리 주주들의 이익은 생각 안 하는 건가?"라는 불만이 터져 나올 수밖에 없었던 거죠.

더 큰 문제는 지배구조입니다. 위탁 관리 리츠의 경우, 자산관리회사(AMC)가 실질적으로 운용을 맡습니다. 그런데 이사회가 AMC 중심으로 돌아가면서 주주 보호보다는 자산을 제공한 스폰서 기업들의 '거수기' 역할만 한다는 지적이 끊이지 않고 있습니다. 롯데, 한화 같은 대기업 리츠들조차 대규모 유상증자를 단행하며 이러한 비판을 피하지 못했죠. 요즘처럼 주주 행동주의가 활발하고 지배구조 개선 목소리가 높은 시대에, K-리츠 이사회는 마치 주주 가치에는 관심 없는 '무풍지대'처럼 보인다는 전문가들의 날카로운 지적은 참으로 뼈아픕니다.

 

배당만 보고 투자했는데... '총수익 마이너스'의 충격

많은 투자자들이 리츠에 투자하는 가장 큰 이유는 바로 배당금입니다. 꾸준히 들어오는 임대 수익을 배당으로 돌려받으니 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있었죠. 하지만 주가가 너무 크게 하락하면 어떻게 될까요? 그렇습니다, 배당금으로도 손실을 상쇄하지 못하는 상황이 벌어집니다.

대신증권의 분석에 따르면, 상장 리츠 24개 중 무려 10개 종목이 상장 이후 현재까지 배당 수익과 주가 수익을 합친 '총수익'이 마이너스라고 합니다. 투자해서 오히려 돈을 잃었다는 이야기죠. 이것은 단순히 배당 수익률이 낮아서가 아니라, 유상증자로 인한 주가 하락과 불투명한 운영 방식이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있습니다.

 

'J-리츠'는 다른 이유? K-리츠의 갈 길은?

그렇다면 리츠 선진국인 일본의 J-리츠는 어떨까요? 우리금융경영연구소에 따르면, 한국의 상장 리츠는 평균 자산이 1조 원 안팎인데 비해 일본 상장 리츠는 평균 5천억 엔(약 4조 7천억 원) 규모입니다. 단순히 덩치만 큰 게 아닙니다. 한국은 보유 자산이 1개뿐인 '1물 리츠'가 대다수인 반면, 일본은 여러 자산을 보유한 '다물 리츠'가 대부분입니다. 여러 자산에 분산 투자함으로써 위험을 줄이고 안정적인 수익을 추구하는 포트폴리오 효과를 기대할 수 있다는 이야기죠.

게다가 J-리츠는 정보 공개 수준도 K-리츠보다 훨씬 높습니다. 투명성이 높다는 것은 투자자 신뢰로 이어지기 마련입니다. 우리금융경영연구소의 김수진 센터장님은 "K-리츠가 스폰서 기업의 자산을 주주 돈으로 유동화하는 창구로 활용된다는 오명에서 벗어나려면 낙후된 지배구조와 투명성 문제를 당장 극복해야 한다"고 강조하셨습니다. 이 말씀에서 K-리츠가 나아가야 할 방향이 명확히 보입니다.

 

K-리츠, 이젠 달라져야 할 때! 투자자들이 봐야 할 것은?

K-리츠는 지금 중요한 전환점에 서 있습니다. 과거의 부진을 딛고 투자자들의 신뢰를 회복하려면 변화가 절실합니다.

첫째, 주주 친화적인 정책으로 돌아와야 합니다. 잦은 유상증자로 인한 지분 희석은 주주들의 투자 심리를 얼어붙게 만듭니다. 재무 건전성을 확보하되, 기존 주주들의 가치를 훼손하지 않는 범위 내에서 신중하게 자금 조달 계획을 세워야 합니다.

둘째, 지배구조 개선이 시급합니다. 이사회가 스폰서 기업의 입김에서 벗어나 독립적으로 주주들의 이익을 대변해야 합니다. 투명한 의사결정 과정과 정보 공개는 기본 중의 기본입니다.

셋째, 포트폴리오 다각화를 통해 안정성을 높여야 합니다. 1물 리츠의 한계를 벗어나 다양한 섹터와 지역의 부동산에 투자하여 위험을 분산하고 꾸준한 수익을 창출해야 합니다.

그렇다면 지금 K-리츠에 투자해도 될까요? 결론적으로 말씀드리면, 신중한 접근이 필요합니다. 당장 모든 리츠가 반등할 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 하지만 위에서 언급한 변화의 조짐이 보이는 리츠, 즉 주주 가치를 우선하고, 지배구조가 투명하며, 안정적인 자산 포트폴리오를 구축한 리츠에는 관심을 가져볼 만합니다.

지금은 옥석 가리기가 중요한 시점입니다. 무작정 배당률만 보고 투자하기보다는, 기업의 펀더멘털, 지배구조의 투명성, 그리고 보유 자산의 안정성과 성장 가능성을 꼼꼼히 따져보고 투자해야 합니다. 위기를 기회로 삼아 내실을 다지고 진정한 '투자 대안'으로 거듭날 K-리츠를 기대해봅니다.

 

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.