수도권 아파트와는 정반대? 빌라 전세 시장의 ‘역전세’ 그림자 해부!(ft. 6.27 부동산 대책의 영향 분석)

최근 부동산 시장을 보면 아파트와 빌라가 마치 다른 길을 가는 듯한 모습을 보입니다. 특히 수도권 아파트 전셋값은 오름세를 보이는 반면, 전국 연립·다세대, 즉 빌라 시장에서는 심상치 않은 ‘역전세’ 현상이 두드러지고 있는데요. 오늘은 이 빌라 전세 시장의 숨겨진 이야기와 그 속에 담긴 의미를 자세히 들여다보겠습니다.

 

 

빌라 3채 중 1채는 전셋값 하락? 통계로 본 충격적인 현실

부동산 분석업체 집토스가 2023년 상반기와 올해 상반기의 전국 빌라 실거래 데이터를 비교 분석한 결과는 놀랍습니다. 전국 빌라 1만 4천550개 타입 중 무려 4천641개, 즉 31.9%에서 전세 보증금이 하락한 것으로 나타났습니다. 쉽게 말해, 빌라 3채 중 1채꼴로 전셋값이 내려갔다는 이야기입니다. 이는 계약 당시보다 전셋값이 떨어지면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주기 어려운 ‘역전세’ 상황이 빈번하게 발생하고 있음을 의미합니다.

 

지역별 편차 극심! ‘역전세’ 집중 발생 지역은 어디?

전국적으로 빌라 전셋값 하락 폭을 살펴보면 지역별로 상당한 차이를 보입니다. 가장 큰 하락 폭을 기록한 곳은 대구(-9.7%)였고, 이어 인천(-7.0%), 세종(-5.2%), 대전(-4.3%), 부산(-3.5%) 순이었습니다. 반대로 서울(2.4%)과 경기(0.5%)는 빌라 전셋값이 소폭 상승하며 수도권 내에서도 온도 차를 보였습니다.

특히 인천의 경우 ‘역전세 발생 비율’이 전국에서 가장 높은 70.2%로 나타나 심각성을 더합니다. 전셋값이 하락한 대구(64.3%), 부산(48.0%), 대전(44.1%) 등도 높은 역전세 발생 비율을 기록하며 해당 지역의 세입자 및 집주인들의 불안감이 커지고 있음을 짐작하게 합니다.

 

역전세 발생 빌라, 보증금은 얼마나 떨어졌나?

그렇다면 역전세가 발생한 빌라의 보증금은 얼마나 하락했을까요? 집토스 조사에 따르면, 지난 2년 동안 전국적으로 보증금이 평균 1억 8천268만원에서 1억 6천518만원으로 약 1천751만원(-10.3%) 떨어진 것으로 조사되었습니다.

지역별로 살펴보면 그 하락액이 더욱 두드러집니다. 광주광역시가 평균 3천364만원 하락으로 가장 큰 폭을 보였고, 제주(-3천750만원)와 대구(-2천524만원)에서도 높은 하락액을 기록했습니다. 서울(-1천800만원)과 경기(-1천786만원) 역시 역전세가 발생한 집주인이 약 1천800만원의 보증금을 추가로 마련해야 하는 상황에 놓여 보증금 반환 위험이 상당한 수준입니다. 이 상황이면 집주인도 세입자도 걱정이 이만저만이 아니겠죠.

 

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아파트와 빌라, 왜 이렇게 다른 길을 갈까?

현재 부동산 시장에서 아파트와 빌라는 완전히 다른 흐름을 보이고 있습니다. 집토스는 아파트의 경우 전세 수요가 몰리면서 가격이 오르고 세입자의 보증금 증액 부담이 커졌다고 분석합니다. 이는 수도권을 중심으로 나타나는 현상인데요. 반대로 빌라 시장은 ‘전세 사기’의 여파로 수요가 크게 위축되면서 전셋값이 하락하고, 결국 집주인의 보증금 반환 위험이 커지는 정반대의 상황이 펼쳐지고 있습니다. 같은 전세 시장이지만, 부동산 유형에 따라 이렇게 다른 현실을 마주하고 있는 것이죠.

 

6.27 부동산 대책, 빌라 시장에 어떤 영향을 미칠까?

최근 발표된 6.27 부동산 대책 또한 향후 빌라 시장의 전세가 하방 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나옵니다. 이 대책에는 청년, 신혼부부, 신생아 버팀목 전세대출의 한도를 축소하는 내용이 포함되어 있습니다. 상품에 따라 대출 한도가 적게는 4천만원에서 많게는 6천만원까지 줄어들면서, 그동안 이러한 대출을 주로 활용하여 보증금을 마련했던 빌라 세입자들의 부담이 커질 수밖에 없습니다.

결과적으로 대출을 통한 자금 마련이 어려워진 세입자들은 전세 보증금을 마련하는 데 더욱 큰 어려움을 겪게 될 것이고, 이는 빌라 전세 수요를 더욱 위축시켜 전셋값 하락을 부추길 가능성이 높습니다. 정부의 정책이 빌라 시장에 또 다른 변수로 작용할 수 있음을 보여주는 부분입니다.

 

빌라 전세 시장, 앞으로는 어떻게 될까?

현재 빌라 전세 시장은 역전세라는 큰 숙제를 안고 있습니다. 아파트 시장과의 양극화 현상, 그리고 정부 정책의 영향까지 복합적으로 작용하며 예측하기 어려운 상황입니다. 세입자 입장에서는 보증금 반환에 대한 불안감이 커질 수 있고, 집주인 입장에서는 새로운 세입자를 구하거나 보증금을 내주기 위한 자금 마련에 대한 부담이 커질 수밖에 없습니다.

이러한 상황 속에서 빌라 전세 계약을 고려하고 있다면 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 혹시 계약하려는 빌라의 전셋값이 주변 시세 대비 적정한지, 역전세 위험은 없는지 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 현재의 흐름을 정확히 이해하고 현명하게 대처하는 것이 중요합니다.