2025년 하반기 전세 시장, 위험과 기회가 공존한다

2025년 하반기 전세 시장은 한편으로는 전세 가격 하락과 역전세 문제로 인한 리스크가 부각되고 있으며, 다른 한편으로는 무주택 실수요자에게 기회가 될 수 있는 전세 시장 재편이 동시에 진행되고 있습니다. 정부의 전세 사기 예방 대책과 전세 대출 규제 정책, 그리고 공급 물량 증가가 맞물리며 전세 시장은 매우 민감하게 반응하고 있는 상황입니다.  데이터 기반의 전세 시장 흐름과 정책 변화, 전문가들의 분석을 바탕으로 현재 상황을 해석하고 향후 전세 시장에서 합리적인 의사결정을 위한 주요 포인트를 전달하고자 합니다.

 

전세 가격 하락세 지속, 역전세 리스크는 구조적이다

2025년 상반기까지 이어진 전세 가격 하락은 수도권 외곽과 지방 중소도시를 중심으로 더욱 뚜렷하게 나타났습니다. KB국민은행의 월간 주택시장 동향에 따르면 2025년 4월 기준 전국 평균 전세 가격은 전년 동월 대비 약 5.8% 하락하였으며, 특히 경기 북부 및 인천 일부 지역에서는 하락 폭이 10%를 넘기도 하였습니다. 이는 2020년부터 2022년까지 급등한 전세 가격이 시장의 실수요 기반을 넘어서면서 가격이 자연스럽게 조정되는 과정이기도 하지만, 동시에 집값 하락과 맞물린 역전세 현상이 심화되고 있음을 의미합니다. 역전세란 세입자가 전세 만기 시점에 전세금을 반환받지 못할 위험을 뜻하며, 이는 집주인의 자금 여력이나 신규 세입자 확보 난항 등과 연결됩니다. 올해 하반기까지 약 12만 세대 이상의 아파트가 전세 만기를 맞이할 것으로 보고 있으며, 이 중 약 20%는 신규 전세 가격이 기존 보증금보다 낮을 것으로 예상되고 있습니다. 이 같은 구조적 리스크는 단기간에 해소되기 어려우며, 세입자와 임대인 모두 유동성 확보와 사전 대비가 필요합니다.

 

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정부 정책은 전세 사기 방지에 집중, 그러나 역전세 해소에는 한계

정부는 2023년부터 이어진 전세 사기 문제의 확산을 방지하기 위해 다각적인 대응책을 마련해 왔습니다. 2024년 말 개정된 ‘전세사기 피해자 지원 특별법’은 피해 세입자의 금융 지원 및 긴급 주거 전환을 주요 골자로 하며, 2025년부터는 고위험 지역에 대한 전세보증보험 의무화와 임대차 계약 신고 시스템 강화가 시행되고 있습니다. 그러나 이러한 제도적 대응은 사기 예방과 피해 구제에 초점이 맞춰져 있으며, 역전세 상황에서 발생할 수 있는 보증금 반환 불능 문제에 대해서는 근본적인 해소책이 되기 어렵습니다. 국토교통부는 올해 하반기부터 전세보증금 반환보증 가입 대상 확대 및 소액 세입자 우선 변제 권리 강화를 추진하고 있지만, 보증기관의 재정 여력과 시장 전체의 리스크 수준을 감안할 때 실질적인 커버리지는 제한적일 수밖에 없습니다. 전문가들은 전세 사기와 역전세 문제를 별개의 리스크로 보고, 전세 시장의 구조적 전환과 맞물려 이중 대응이 필요하다고 조언합니다. 

 

수요자에게는 기회의 시기, 실거주 전세 전략이 중요해진다

현재의 전세 가격 하락은 무주택 실수요자에게는 진입 기회를 제공하는 긍정적인 신호이기도 합니다. 특히 서울 외곽 및 경기 남부권에서는 2억~3억 원대의 중저가 전세 매물이 다수 출현하고 있으며, 과거 대비 동일한 예산으로 더 나은 입지나 넓은 면적의 주택을 선택할 수 있게 되었습니다. 다만 이 같은 기회를 살리기 위해서는 반드시 보증금 반환 위험, 향후 금리 변동성, 임대인의 채무 상태 등을 종합적으로 판단해야 하며, 전세 계약 체결 전에는 등기부등본 확인 및 전세보증보험 가입 여부 검토가 필수입니다. 또한 수도권에서는 GTX 등 교통망 확충 계획이 예정되어 있는 지역의 전세 수요가 점진적으로 증가할 가능성이 있으며, 해당 지역의 전세 가격 하방 압력은 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 즉, 단순한 가격 비교보다는 미래 가치와 실거주 여건을 모두 고려한 전략적 접근이 중요한 시점입니다.

 

전세 대출 규제와 금리 영향, 시장의 변동성 요인으로 작용한다

전세 시장의 또 다른 변수는 전세 대출 규제와 금리 정책입니다. 2025년 하반기 현재 한국은행 기준금리는 3.0%로 유지되고 있으며, 물가 안정 추이에 따라 연내 추가 인하 가능성이 점쳐지고 있습니다. 그러나 주요 시중은행의 전세 대출 금리는 여전히 연 4% 중후반대로 높은 수준이며, 대출 규제 역시 코로나19 이전 수준으로 복원되고 있습니다. 특히 고소득 고신용자의 대출 한도가 일부 완화된 반면, 다주택자 및 고위험 지역의 전세 대출은 여전히 보수적으로 운용되고 있어 시장의 유동성을 제약하고 있습니다. 이로 인해 전세 수요자들은 대출 부담을 줄이기 위해 월세나 반전세 전환을 선택하는 사례가 늘고 있으며, 이는 전체 임대 시장의 패러다임 전환으로 이어질 수 있습니다. 금융권 관계자는 “전세보다 월세 비중이 늘어나는 것은 금리 시대의 자연스러운 결과이며, 이에 따른 정책 변화가 수반되지 않으면 시장의 불균형은 더욱 심화될 것”이라고 경고합니다. 결국 금리와 대출 규제가 시장 심리에 미치는 영향은 단기적으로 클 수 있으며, 정부의 신중한 통화 정책 조정이 요구됩니다.

 

장기적 관점에서 전세 제도의 재구조화 논의가 필요하다

현재 한국의 전세 제도는 글로벌에서 매우 독특한 형태로 평가받으며, 임대인과 임차인의 자금 흐름 구조에 깊이 연관되어 있습니다. 그러나 급격한 금리 변화와 부동산 시장의 가격 변동성이 반복되면서, 기존 전세 시스템의 지속 가능성에 대한 회의가 제기되고 있습니다. 2025년 현재 국회와 국토교통부를 중심으로 ‘전세금 반환보장 제도 의무화’나 ‘공공 전세 시스템 도입’과 같은 중장기 개편안이 논의되고 있으나, 이해관계자 간의 첨예한 의견 차이로 인해 실질적인 제도 개편까지는 시간이 필요할 것으로 보입니다. 일부 전문가들은 전세와 월세의 구분을 넘어서 보증금 규모에 따른 단계별 보호장치와 민간 보증기관의 역할 확대가 병행되어야 한다고 제안하고 있습니다. 또한 전세 사기 피해를 줄이기 위해 공공 데이터 기반의 전세 위험 지도 공개, 실시간 보증금 위험지수 도입 등 디지털 기반의 시스템 도입도 필요하다는 주장이 힘을 얻고 있습니다. 궁극적으로는 시장 참여자 모두가 전세 제도의 전환기에 놓여 있음을 인식하고, 단기적 손익을 넘어 장기적 안정성과 투명성을 중심으로 접근하는 인식의 변화가 요구됩니다.

 

Q&A

1. 2025년 전세 가격은 계속 하락할까요?
   지역별로 다르지만, 전체적으로는 하락세가 이어질 가능성이 높습니다. 특히 입주 물량이 많은 지역은 하락 압력이 더 큽니다.
2. 역전세가 무엇이며 어떻게 대비해야 하나요?
   역전세는 새 전세 가격이 기존 보증금보다 낮아 임대인이 차액을 반환해야 하는 상황입니다. 전세보증보험 가입과 등기부등본 확인으로 대비할 수 있습니다.
3. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?
   고위험 지역이나 다주택 보유자의 주택을 임차할 경우에는 필수적으로 가입하는 것이 안전합니다.
4. 2025년 정부의 전세 정책은 어떤 방향인가요?
   전세 사기 예방과 피해 구제가 중심이며, 역전세 관련 지원은 일부 대출 지원 중심으로 제한적입니다.
5. 전세로 입주할 때 가장 주의해야 할 점은 무엇인가요?
   임대인의 금융 상태, 기존 근저당 설정 여부, 전세보증보험 가입 가능 여부 등을 종합적으로 점검해야 합니다.
6. 전세 계약 시 보증금을 안전하게 보호하려면 어떻게 해야 하나요?
   전입신고와 확정일자를 반드시 받고, 등기부등본상 근저당 설정 여부를 확인하는 것이 필수입니다.
7. 서울 전세 시장은 지금이 진입 기회일까요?
   일부 외곽 지역에서는 기회가 존재하나, 도심권은 여전히 가격이 높은 편이므로 장기 거주 계획을 고려해야 합니다.
8. 전세보다 월세가 유리한 상황도 있을까요?
   고금리와 대출 제한 상황에서는 월세가 더 유리할 수 있으며, 자금 유동성을 고려해 판단해야 합니다.
9. 앞으로 전세 제도는 어떻게 변할까요?
   장기적으로는 공공 주도 보증 시스템 강화와 전세 보증금 보호 제도의 정비가 예상되며, 월세 전환 가속화도 함께 진행될 수 있습니다.