다주택자 양도세 중과 부활 초읽기, 실효세율 82.5% 공포에 증여·직거래 폭증

다주택자들에게 주어졌던 마지막 '세금 탈출구'인 양도소득세 중과 유예 조치가 오는 5월 9일을 기점으로 공식 종료됩니다. 이번 조치가 마무리됨에 따라 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 발생하는 양도차익에 대해 막대한 가산 세율이 적용됩니다. 정부는 당초 다주택자들이 보유한 매물을 시장에 유도하여 부동산 가격 안정을 꾀하려 했으나, 시장의 반응은 정부의 의도와는 조금 다른 방향으로 흘러가고 있습니다. 세금 폭탄을 피하기 위해 매도 대신 '증여'나 '가족 간 직거래'를 선택하는 이들이 급증하고 있기 때문입니다.

양도세 중과 유예 조치 종료 후 가장 큰 변화는 세율의 수직 상승입니다. 현재는 다주택자라 하더라도 기본세율(6~45%)만 적용받지만, 9일이 지나면 상황이 완전히 달라집니다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상 소유자는 무려 30%p가 가산됩니다. 여기에 지방소득세 10%까지 합산하면 최고 실효세율은 82.5%라는 기록적인 수치에 도달하게 됩니다. 사실상 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 하는 상황이 되면서, 다주택자들 사이에서는 "차라리 세금을 내느니 자녀에게 물려주는 게 이득"이라는 인식이 빠르게 확산되고 있습니다.

증여와 직거래로 쏠리는 시선: 데이터가 증명한 '세금 회피' 현상

실제로 통계 데이터는 이러한 시장의 심리를 고스란히 반영하고 있습니다. 지난달 서울의 집합건물(아파트, 연립 등) 증여 등기 건수는 총 1,980건으로 집계되었습니다. 이는 전달인 1,345건과 비교했을 때 불과 한 달 사이에 47.2%나 급증한 수치입니다. 이러한 증여 열풍은 과거 증여취득세 과세표준 변경을 앞두고 수요가 몰렸던 2022년 말 이후 약 3년 4개월 만에 가장 높은 수준을 기록하고 있습니다.

증여뿐만 아니라 가족 등 특수관계인 사이의 '직거래'도 눈에 띄게 늘었습니다. 서울 아파트 직거래 건수는 지난 2월 109건에서 3월 185건으로 증가했으며, 4월 데이터는 신고 기한이 아직 남았음에도 불구하고 이미 234건을 돌파했습니다. 이는 양도세 중과라는 강력한 규제를 피하기 위해 자녀에게 저가로 양도하거나 증여 형식을 빌려 세 부담을 최소화하려는 전략적 움직임으로 풀이됩니다. 숯이 타들어 가며 그 형태를 유지하듯, 다주택자들은 자산을 외부에 팔아 없애기보다 내부적으로 이전하며 그 가치를 보존하려는 경향을 보이고 있습니다.

📉 양도세 중과 유예 종료 전후 세율 비교 (조정대상지역 기준)

구분	유예 기간 (~5월 9일)	종료 후 (5월 10일~)
기본 세율	6 ~ 45%	6 ~ 45% (동일)
2주택자 중과	0% (한시 배제)	+20%p 가산
3주택 이상 중과	0% (한시 배제)	+30%p 가산
최고 실효세율	약 49.5% (지방세 포함)	최대 82.5%

절세의 마지막 비상구: '토지거래허가 신청' 보완조치

유예 종료가 코앞으로 다가오면서 물리적으로 잔금 처리와 등기 이전을 마치기 어려운 거래건들도 발생하고 있습니다. 현행법상 양도세 중과 배제를 받으려면 9일까지 대금 지급과 등기 접수가 모두 완료되어 양도 절차가 완전히 끝나야 하기 때문입니다. 하지만 정부는 급작스러운 종료에 따른 시장 혼란을 방지하기 위해 최소한의 보완책을 마련했습니다.

가장 핵심적인 보완책은 '토지거래허가' 관련 조항입니다. 만약 해당 지역이 토지거래허가구역이라면, 이달 9일까지 매매를 위한 허가 신청을 완료한 경우에 한해 지역 및 상황에 따라 길게는 오는 11월까지 중과 유예 혜택을 연장해 줍니다. 이는 행정 절차상의 소요 시간을 감안한 조치로, 막판에 매매 계약 체결에 성공한 다주택자들에게는 가뭄의 단비와 같은 소식이 될 수 있습니다. 다만, 이 또한 9일까지 '신청'이 완료되어야 한다는 전제 조건이 붙으므로 시간과의 싸움은 여전히 치열합니다.

⚠️ 다주택자가 유의해야 할 '9일의 법칙'

• 원칙: 5월 9일까지 잔금 청산 또는 소유권 이전 등기 접수 중 빠른 날을 기준으로 양도가 완료되어야 함.
• 예외: 토지거래허가구역 내 주택은 9일까지 허가 신청을 완료하면 최장 11월까지 유예 가능.
• 리스크: 기한을 단 하루라도 넘기면 최고 30%p의 추가 세율이 적용되어 세액이 수억 원 단위로 차이 날 수 있음.

부동산 시장의 '거래 단절' 우려와 향후 전망

정부가 의도했던 '매물 출회' 효과는 일정 부분 나타났으나, 상당수 물량이 증여로 흡수되면서 시장에 나오는 매물 총량은 예상보다 적을 수 있다는 분석이 나옵니다. 10일 이후부터는 높은 양도세 부담으로 인해 다주택자들이 집을 팔지 않고 장기 보유하는 '매물 잠김' 현상이 심화될 가능성이 큽니다. 결국 세금 부담이 완화되기 전까지는 거래 자체가 실종되는 '거래 절벽'이 나타날 수 있다는 우려도 제기됩니다.

과거부터 이어져 온 부동산 정책의 흐름 속에서 다주택자들의 생존 전략은 더욱 정교해지고 있습니다. 이번 중과 유예 종료는 단순히 세금의 변화를 넘어, 우리나라 부동산 소유 구조가 가구 내 세대 간 이전으로 재편되는 계기가 되고 있습니다. 9일 이후의 부동산 시장은 그야말로 '숨 고르기'와 '버티기'의 시간이 될 것으로 보이며, 향후 정부가 추가적인 규제 완화 카드를 꺼낼지 아니면 지금의 강력한 긴축 기조를 유지할지에 따라 시장의 온도는 다시금 변할 것입니다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 Q&A

Q1. 5월 9일 이후에 계약을 하면 무조건 중과되나요?
A1. 네, 그렇습니다. 조정대상지역 내 주택이라면 10일부터는 2주택자 20%p, 3주택 이상 30%p 가산 세율이 적용됩니다. 유예 혜택을 받으려면 9일까지 반드시 잔금 납부나 등기 이전이 끝나야 합니다.

Q2. 실효세율 82.5%는 어떻게 계산되는 건가요?
A2. 3주택 이상 소유자의 경우 최고 세율인 45%에 중과세율 30%p를 더해 75%가 적용됩니다. 여기에 양도세의 10%인 지방소득세(7.5%p)가 추가로 붙어 총 82.5%가 됩니다.

Q3. 증여가 늘어나는 이유는 무엇인가요?
A3. 양도세 실효세율이 80%를 넘어가면 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 합니다. 반면 증여세는 상대적으로 세율이 낮거나, 자녀에게 자산을 미리 이전하는 것이 장기적으로 가구 전체의 부를 지키는 데 유리하다고 판단하기 때문입니다.

Q4. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택도 중과되나요?
A4. 아니요, 양도세 중과는 기본적으로 '조정대상지역' 내 주택에만 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 중과 유예 종료와 상관없이 기본세율이 적용됩니다.

Q5. 토지거래허가 신청 보완조치는 누구나 받을 수 있나요?
A5. 토지거래허가구역 내 주택에만 해당됩니다. 허가 신청을 9일까지 마쳤다면 잔금일이 다소 늦어지더라도 11월까지는 중과 유예를 인정해 주는 예외적인 배려 조치입니다.

Q6. '직거래' 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
A6. 세 부담을 줄이기 위해 지나치게 낮은 가격으로 거래할 경우, 국세청으로부터 '부당행위계산 부인' 규정을 적용받아 시가를 기준으로 세금이 다시 추징될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

Q7. 9일 이후에 집을 팔 계획인 다주택자는 이제 어떻게 해야 하나요?
A7. 중과세율을 감수하고 팔거나, 증여를 고려하거나, 혹은 정부의 향후 규제 완화 발표를 기다리며 장기 보유하는 '임대' 등의 전략을 재검토해야 하는 시점입니다.

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

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