토허구역 실거주 의무 유예 조건, 1주택자도 해당되나요??

토지거래허가구역 안에서 집을 팔려는 사람들이 오랫동안 부딪혀 온 문제가 있습니다. 전세 계약이 남아 있는 상태에서는 매수자가 즉시 실거주해야 한다는 의무 조건 때문에, 거래 자체가 사실상 막혀 있었거든요. 2025년 5월 29일부터 이 구조가 달라졌습니다. 실거주 의무 유예 조치의 대상이 세입자 있는 주택 전체로 확대되면서, 기존에는 빠져 있던 1주택자도 이번에 포함됐습니다. 부동산거래신고법 시행령 개정안이 국무회의를 통과해 29일 공포·시행된 내용인데요. 어떤 조건을 갖춰야 하는지, 신청은 어떻게 하면 되는지를 항목별로 정리했습니다.

실거주 의무 유예, 이번에 무엇이 달라졌나

2월 조치와 이번 5월 확대 적용의 차이는 결국 누가 포함되느냐입니다. 같은 세입자 낀 주택이라도 매도자가 1주택자냐 다주택자냐에 따라 규정이 달랐던 부분이 논란이 됐고, 이번 개정이 그 지점을 바꿨습니다.

1주택자도 세 낀 주택을 팔 수 있게 됐습니다

2025년 2월, 정부는 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 토허구역 내 세입자를 낀 주택의 처분 퇴로를 열어줬습니다. 실거주 유예 혜택이었는데, 문제는 이 혜택이 다주택자에게만 적용됐다는 점이 문제였어요. 같은 세 낀 매물인데 1주택자는 왜 제외됐냐는 형평성 지적이 이어졌고, 이번 시행령 개정은 그 논란을 해소한 결과입니다. 5월 29일부터는 1주택자도 기준일 당시 임대 중인 주택이라면 실거주 유예를 받은 상태로 매도가 가능해집니다.

갭투자 금지 원칙은 이번에도 유지됩니다

매도 측의 적용 범위는 넓어졌지만, 매수 측의 조건은 그대로입니다. 매수자는 반드시 무주택자여야 하고, 유주택자가 전세를 낀 채로 집을 사는 갭투자 방식은 여전히 허용되지 않습니다. 국토부는 "갭투자를 불허한다는 원칙 하에 실거주 유예 조치를 시행하는 것"이라고 명확히 밝혔습니다. 매도 범위 확대와 갭투자 금지 원칙 유지, 이 두 가지가 이번 개정이 만들어낸 핵심 골격인데요.

이번 조치 핵심 요약

시행일: 2025년 5월 29일 (부동산거래신고법 시행령 개정)

변경 내용: 실거주 의무 유예 대상이 다주택자에서 세입자 있는 주택 전체(1주택자 포함)로 확대

유지 원칙: 매수자는 무주택자로 한정, 갭투자 불허

최종 입주 기한: 늦어도 2028년 5월 11일까지

실거주 의무 유예 조건, 매도자와 매수자 각각 확인하세요

이 조치가 적용되려면 매도자와 매수자 양쪽이 각각의 기준을 충족해야 합니다. 어느 한쪽만 조건에 맞아도 안 되고, 두 조건이 동시에 성립해야 유예가 인정됩니다.

매도자 조건 – 기준일은 5월 12일입니다

매도자는 2025년 5월 12일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택의 소유자여야 합니다. 이 날짜 이후에 임대차 계약을 새로 맺은 경우는 해당되지 않습니다. 기준일이 정책 발표 시점인 5월 12일로 고정돼 있기 때문에, 발표 이후에 전세를 새로 놓는 방식으로 조건을 맞추려는 시도는 인정되지 않습니다. 집을 팔기 위해 세입자를 사후에 배치하는 우회를 차단하려는 취지거든요.

매도자와 매수자 자격 조건을 한눈에 비교하면 다음과 같습니다.

구분	조건 내용	기준일 / 기한
매도자	임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 소유자	2025년 5월 12일 기준
매수자 (자격)	무주택 상태 지속 유지	2025년 5월 12일부터 취득 시까지
매수자 (신청)	토지거래허가 신청 완료	2025년 12월 31일 이전
매수자 (등기)	주택 취득 등기 완료	허가일로부터 4개월 이내

매수자 조건 – 무주택 상태의 지속성이 핵심입니다

매수자는 2025년 5월 12일부터 계속해서 무주택 상태를 유지한 자여야 합니다. 거래 시점에만 무주택이면 되는 게 아니라, 기준일부터 지속적으로 무주택 상태여야 한다는 점을 꼭 기억하셔야 해요. 연내에 토지거래허가 신청을 마쳐야 하고, 허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택 취득 등기까지 완료해야 합니다. 절차 중 어느 하나라도 기한을 놓치면 유예 혜택이 인정되지 않습니다.

매수자 자격 확인 체크리스트

2025년 5월 12일 기준 본인이 무주택 상태였는지 확인

5월 12일 이후 현재까지 무주택 상태가 지속되고 있는지 확인

연내(2025년 12월 31일 이전) 토지거래허가 신청 일정 확보 여부 확인

허가 예상 시점 기준, 4개월 이내 등기 완료가 가능한 일정인지 확인

유예 기간은 어떻게 산정되나요

'최대 2년'이라는 표현이 자주 언급되지만, 실제로는 임대차 계약 종료일 기준으로 산정됩니다. 같은 시기에 거래를 해도 세입자의 계약 기간에 따라 유예 기간이 사람마다 달라질 수 있어요.

임대차 계약 최초 종료일이 유예 기간의 기준입니다

실거주 의무 유예 기간은 2025년 5월 12일 기준 임대차 계약상 최초 계약 종료일까지입니다. 계약이 묵시적 갱신됐거나 재계약된 경우에도 최초 종료일을 기준으로 해요. 세입자의 최초 계약 종료일이 많이 남아 있을수록 실거주를 늦출 수 있는 기간도 길어지는 구조입니다. 계약서상 최초 종료일이 언제인지 먼저 정확하게 확인하는 게 판단의 출발점이 됩니다.

2028년 5월 11일이 모든 경우의 최종 기한입니다

유예 기간이 아무리 길어도 2028년 5월 11일까지는 반드시 실거주 입주를 해야 합니다. 세입자 계약이 그 이후까지 남아 있더라도 유예 혜택은 이 날짜를 초과하지 않습니다. 매수 계획이 있다면 이 기한을 기준으로 역산해서 실거주 입주 일정을 먼저 잡아두는 편이 현명해요. 세입자 계약 종료일과 이 최종 기한을 함께 놓고 비교해 보는 것이 첫 번째 판단 기준이 됩니다.

임대차 계약 종료일 시나리오별로 유예 기간이 어떻게 적용되는지 정리하면 다음과 같습니다.

임대차 최초 계약 종료일	실거주 의무 유예 기간	적용 기준
2026년 3월	2026년 3월까지	계약 최초 종료일 기준
2027년 6월	2027년 6월까지	계약 최초 종료일 기준
2028년 7월 이후	2028년 5월 11일까지	최종 기한 강제 적용
2030년 이후	2028년 5월 11일까지	최종 기한 강제 적용

신청 절차, 이 순서대로 진행하세요

조건을 갖췄더라도 신청 절차와 기한을 지키지 않으면 유예 혜택이 적용되지 않습니다. 각 단계의 기한이 연동돼 있어서 첫 단계부터 일정을 확인하고 진행해야 합니다.

신청 시작일과 연내 마감, 두 가지를 모두 지켜야 합니다

5월 29일부터 해당 주택 소재지 관할 관청에 토지거래허가 신청을 할 수 있습니다. 이 신청은 2025년 12월 31일 이전에 반드시 완료해야 해요. 신청이 늦어지면 허가 시점이 밀리고, 허가 후 4개월 이내 등기라는 조건도 연쇄적으로 영향을 받습니다. 실거주 유예를 활용할 계획이라면 연내 신청 마감을 가장 먼저 염두에 두셔야 합니다.

허가 후 등기 완료까지 4개월, 기한을 역산해 일정을 세우세요

토지거래허가를 받은 이후에는 4개월 이내에 주택 취득 등기를 완료해야 합니다. 허가 수령 후 대출 일정과 잔금 일정을 모두 이 기간 안에 맞춰야 하거든요. 허가가 나온 시점부터 역산해서 잔금일과 등기일을 미리 설정해두는 것이 중요합니다.

신청 절차를 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

단계	내용	기한
1단계	토지거래허가 신청 (관할 관청 방문)	2025년 5월 29일 ~ 12월 31일
2단계	토지거래허가 수령	신청 후 관청 처리 기간 내
3단계	주택 취득 등기 완료	허가일로부터 4개월 이내
4단계	실거주 입주 완료	임대차 최초 종료일 (최대 2028년 5월 11일)

신청 전 반드시 확인하세요

관할 관청은 해당 주택의 소재지를 담당하는 구청 또는 시청입니다.

신청 시 임대차 계약서, 전세권 설정 등기 내역 등 임대 중임을 증명하는 서류가 필요할 수 있습니다.

기준일(5월 12일) 이후에 전세 계약을 새로 맺은 경우에는 대상에서 제외됩니다.

허가 후 4개월 이내 등기 기한을 넘기지 않도록 잔금 및 등기 일정을 사전에 조율해두는 것이 중요합니다.

세입자 있는 토허구역 집, 이렇게 판단하세요

이번 조치는 토지거래허가구역 안에서 실거주 의무 때문에 거래를 미루던 1주택자들에게 실질적인 선택지를 하나 더 만들어준 변화입니다. 하지만 혜택을 받으려면 조건이 정확하게 맞아야 합니다.

판단은 순서대로 해야 합니다. 먼저 내가 매도자 조건에 해당하는가, 즉 2025년 5월 12일 기준으로 임대 중인 주택 소유자인가를 확인합니다. 다음으로 매수자가 기준일부터 지속적으로 무주택 상태를 유지하고 있는가를 따집니다. 그리고 연내 토지거래허가 신청이 가능한 일정인가를 마지막으로 확인해봐야 해요.

이 세 가지가 동시에 성립한다면 이번 유예 조치가 적용될 수 있습니다. 단, 2028년 5월 11일이라는 최종 입주 기한은 거래를 결정하기 전에 반드시 새겨두어야 해요. 유예가 됐다고 해서 실거주 의무 자체가 없어지는 것이 아니라, 입주 시기를 늦출 수 있는 것뿐입니다. 매수 후 장기 임대를 유지하는 방식은 이 구조에서 처음부터 허용되지 않습니다.

Q&A

Q: 5월 12일 이전에 이미 매도 계약을 체결했는데, 이번 유예 조치가 소급 적용되나요?

A: 이번 조치의 기준일은 2025년 5월 12일로 고정돼 있습니다. 계약은 체결됐더라도 토지거래허가 신청과 등기 절차가 아직 진행 중이라면 적용 가능 여부를 관할 관청에 확인해볼 수 있어요. 다만 모든 절차가 이미 완료된 거래라면 소급 적용이 어려울 가능성이 높으므로, 개별 상황에 따라 전문가 상담을 병행하는 것이 좋습니다.

Q: 세입자 계약이 2028년 5월 이후에 만료된다면 어떻게 되나요?

A: 유예 기간은 최대 2028년 5월 11일까지로 제한됩니다. 세입자 계약 종료일이 그 이후라도 매수자는 2028년 5월 11일까지 실거주 입주를 완료해야 해요. 세입자 계약이 남아 있는 상태에서 입주를 해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문에, 이런 경우가 예상된다면 거래 전에 미리 파악해두는 것이 현실적입니다.

Q: 연내 신청 완료라는 기한이 정확히 언제까지인가요?

A: 연내 신청 완료는 2025년 12월 31일 이전에 관할 관청에 토지거래허가 신청을 접수하는 것을 의미합니다. 신청 접수 후 허가가 나오기까지 시간이 걸릴 수 있으므로, 허가 후 4개월 이내 등기 기한도 함께 고려해 일정을 여유 있게 잡는 편이 좋아요. 신청이 늦어질수록 등기 완료 기한도 빠듯해질 수 있거든요.

 

****이 글은 부동산 정책 변경 사항을 참고용으로 정리한 자료입니다. 실제 거래 및 투자 판단은 개인의 상황과 조건에 따라 다를 수 있으며, 최종 결정에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

 

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