아파트값 오르는데 전셋값 왜 떨어질까? 엇갈린 흐름의 진짜 이유는...

최근 서울과 수도권을 중심으로 다시 뜨거워진 부동산 시장에서 흥미로운 현상이 포착되고 있습니다. 바로 아파트 매매가는 상승하는 반면, 전세가는 하락하고 있다는 점입니다. 부동산 시장에서는 보통 전세가가 오르면 매매가도 따라 오르고, 반대로 전세가가 떨어지면 매매가도 하락하는 흐름이 일반적이라고 여겨졌습니다. 하지만 2025년 현재 우리는 이 상식을 뒤흔드는 시장 흐름 속에 서 있습니다. 매매가와 전세가의 엇갈린 움직임은 단순한 가격 변화가 아니라, 정책과 금리, 수요 공급 구조, 그리고 사람들의 심리까지 복합적으로 얽힌 결과입니다. 

 

1. 매매가는 왜 오르기 시작했을까?

먼저 매매가 상승의 배경은 '심리의 회복'과 '공급 불안'에서 비롯됩니다. 2023~2024년 고금리와 경기 침체로 눌려 있던 매수 심리가 2025년 들어 점차 살아나고 있습니다. 특히 서울과 수도권 핵심 지역에서 재건축 규제 완화, 정비사업 속도 조절 등 다양한 정책 변화가 나타나면서, 시장에는 '지금이 저점'이라는 인식이 퍼지고 있습니다. 정부가 내놓은 정비사업 인허가 촉진책이나 1기 신도시 재건축 청신호는 투자 심리를 자극했고, 이로 인해 매수 대기자들이 움직이기 시작했습니다.

또한 미국을 비롯한 세계 주요국의 금리 인하 신호가 본격화되고, 한국은행 역시 동결에서 인하로의 전환 기대가 커지고 있습니다. 이는 곧 주택담보대출 이자의 부담 완화를 의미하며, 실제로 대출 금리가 낮아지면 자금 여력이 있는 실수요자들이 주택 매입에 나서게 됩니다. 마치 겨울이 끝나고 봄이 오면 사람들의 옷차림이 가벼워지듯, 금리라는 경제적 기온이 변화하면서 소비자 행동도 달라지는 것입니다.

 

2. 전세가는 왜 하락하고 있는 걸까?

반대로 전세 시장은 공급이 수요를 압도하는 상황입니다. 2020~2021년 전세 품귀 현상 이후 전국적으로 다수의 입주 물량이 쏟아졌고, 이에 따라 전세 매물이 크게 늘었습니다. 여기에 임대인들 사이에서 월세 선호가 강해지며 전세 매물 비중이 늘어난 것도 영향을 주었습니다. 이제는 집주인들도 더 이상 세입자 구하기가 쉽지 않다는 말을 공공연히 할 정도입니다.

수요 측면에서도 변화가 감지됩니다. 고금리 시대가 길어지면서 목돈을 들여 전세를 사는 것보다 보증부 월세나 반전세를 선호하는 가구가 많아졌습니다. 특히 2030세대에서는 목돈 마련보다 월세를 통한 유동성 확보를 선호하는 경향이 뚜렷합니다. 또한 3기 신도시 사전청약을 기다리는 실수요자들이 전세 계약을 망설이면서 수요가 더 줄고 있습니다. 이는 마치 대형마트에서 다음 주 세일을 기다리느라 당장 장을 안 보는 소비자 심리와 비슷합니다.

 

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3. 매매와 전세, 왜 따로 노는가? 시장의 수급 구조가 갈린다

이러한 흐름은 결국 매매 시장과 전세 시장의 ‘수급 불균형’에서 비롯됩니다. 매매 시장은 금리, 정부 정책, 공급 전망 등 미래를 내다보는 심리에 더 민감하게 반응합니다. 반면 전세 시장은 현재의 수요와 공급에 따라 움직입니다. 2025년 현재 전세 시장은 입주 물량 증가와 수요 감소로 인해 하락 압력을 받고 있지만, 매매 시장은 기대 심리와 공급 불안으로 상승세를 타고 있는 것입니다.

여기에 투자 성향의 변화도 큰 영향을 미치고 있습니다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 활발했지만, 최근에는 대출 규제와 보증 사고 등으로 인해 갭투자가 어려워졌습니다. 실수요 중심의 시장으로 재편되면서 전세 수요를 기반으로 한 매수 전략이 약화되었고, 이는 전세 가격 하락의 또 다른 원인이 되었습니다. 전세가 매매가 상승을 뒷받침하지 못하는 구조가 형성된 것입니다.

 

4. 정부 정책과 금리 변화, 이중 효과가 시장에 미치는 영향

정부 정책도 두 가격 간 엇갈림을 키우고 있습니다. 매매 시장은 재건축 인허가, 용적률 확대, 공공 주도 개발 등 기대감이 있는 반면, 전세 시장은 임대차 3법 이후 시장 왜곡의 후폭풍을 여전히 겪고 있습니다. 또한 금리 변화가 양쪽 시장에 미치는 영향도 다릅니다. 금리 인하 기대는 매매 심리를 자극하지만, 전세 수요에는 직접적인 자극을 주지 못합니다. 대출이 줄어든 만큼 전세보증금 마련에 어려움을 겪는 세입자들이 여전히 많기 때문입니다.

정부의 시장 개입이 의도와 다르게 시장의 일시적인 왜곡을 가져올 수 있다는 점에서도, 이번 현상은 하나의 시사점을 줍니다. 한쪽에서는 사야 할 것 같은 분위기가 조성되고, 다른 한쪽에서는 가격이 계속 내려가 기다려야 할 것 같은 신호가 동시에 나타나는 이 기이한 풍경은 결국 정책과 시장의 긴장 속에서 나타난 결과라고 볼 수 있습니다.

5. 엇갈린 흐름은 경고일까, 기회일까?

매매가 상승과 전세가 하락이라는 엇갈린 흐름은 단순히 시기의 차이로 설명할 수 있는 현상이 아닙니다. 이는 수요 공급의 구조적 변화, 금리 방향, 정부의 정책 의도와 현실의 괴리, 그리고 무엇보다도 시장 참여자들의 심리 변화가 복합적으로 맞물린 결과입니다. 이러한 흐름은 우리에게 신중한 접근을 요구합니다. 지금의 움직임을 단순히 시장 회복으로 오해하기보다는, 보다 냉정하게 그 속내를 들여다보는 것이 중요합니다. 시장의 ‘온도 차’는 경고이자 기회의 이중적 신호일 수 있습니다. 실수요자든 투자자든, 이 복잡한 흐름 속에서 자신만의 나침반을 가져야 할 때입니다.