2025 부동산 시장 ‘거래 절벽’ 언제까지? 갭투자 vs 실거주, 선택 기준은?

2025년 대한민국 부동산 시장은 사상 유례없는 거래 절벽 현상으로 침체의 늪에 빠져 있습니다. 금리 인상 기조와 강화된 대출 규제, 정부의 시장 개입 정책 등이 맞물리면서 매수자와 매도자 모두 관망세를 이어가고 있습니다. 이러한 거래 절벽 속에서 갭투자자들은 수익 구조에 대한 위기감을 느끼고 있으며, 실거주자는 집값 하락 가능성과 대출 부담 사이에서 고민을 이어가고 있습니다. 본 글에서는 2025년 현재의 거래 절벽 원인을 분석하고, 갭투자자와 실거주자의 입장에서 어떤 선택이 현명한지 살펴보며, 향후 부동산 시장의 흐름과 회복 가능성까지 종합적으로 진단해 보겠습니다.

 

거래 절벽의 실체와 원인 분석

2025년 대한민국 부동산 시장은 거래 절벽이라는 표현이 과하지 않을 정도로 얼어붙은 양상을 보이고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택 매매 건수는 2024년 하반기부터 급감하기 시작해 2025년 상반기에도 반등 조짐이 거의 없는 상태입니다. 이러한 거래 급감의 원인은 복합적입니다. 우선 금리 상승이 결정적인 요인으로 작용하고 있습니다. 한국은행은 기준금리를 3.5퍼센트 수준에서 장기간 유지하고 있으며, 시중은행의 주택담보대출 금리는 여전히 5퍼센트를 넘나들고 있습니다. 이는 실수요자의 대출 부담을 크게 높여 매수 심리를 위축시키는 원인으로 작용하고 있습니다. 여기에 더해 정부는 다주택자에 대한 보유세와 종합부동산세를 일부 완화했지만 대출 규제와 전매 제한은 여전히 강화된 상태입니다. 특히 서울과 수도권의 규제지역에서는 주택담보대출비율과 총부채상환비율이 엄격하게 적용되면서 투자 수요마저 빠르게 이탈하고 있는 모습입니다. 이렇듯 고금리, 강화된 규제, 경기 불확실성의 삼중고가 맞물리며 시장은 극심한 유동성 부족에 시달리고 있으며, 이는 거래 절벽으로 직결되고 있는 실정입니다.

 

갭투자자의 고민과 리스크

과거 급등기 부동산 시장에서 막대한 수익을 올렸던 갭투자자들은 2025년 현재 매우 불리한 시장 환경에 놓여 있습니다. 갭투자는 전세를 활용해 실질적인 자본금 없이 주택을 매입하고 시세 차익을 기대하는 방식인데, 최근 전세 가격 하락과 동시에 매매가 역시 조정을 받으면서 이 전략은 사실상 수익이 아닌 손실로 전환되고 있습니다. 특히 2020년 이후 갭투자에 나섰던 이들은 역전세와 하락장이라는 이중의 압박을 받고 있으며, 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 유동성 위기를 겪는 사례도 속출하고 있습니다. 더욱이 임대차 3법의 영향으로 전세 기간이 연장되면서 매각 타이밍을 놓치거나 실질적인 매각이 불가능한 상황도 적지 않습니다. 이러한 조건 속에서 일부 갭투자자들은 전세를 월세로 전환하거나 급매로 손절을 시도하지만, 시장의 수요 자체가 없기 때문에 실현 가능성은 극히 낮습니다. 결국 갭투자는 고위험 전략이 되었으며, 다주택 보유에 따른 종부세 부담이 여전히 존재하는 만큼 전략 수정이 절실한 시점입니다. 지금은 갭투자자들에게 있어 과거의 수익 모델을 유지하기보다는 자산 재구성과 리스크 회피가 필요한 전환점이라 할 수 있습니다.

 

실거주자의 시장 판단 기준

반면 실거주 수요자는 거래 절벽 속에서도 비교적 안정적인 심리를 유지하고 있습니다. 다만 무주택자와 1주택자 모두 현재의 불확실한 시장 상황에서 매수 타이밍을 두고 깊은 고민에 빠져 있는 것도 사실입니다. 먼저 무주택자의 경우 청약 시장이 다소 위축되면서 기존 주택 매입에 대한 관심이 커지고 있지만, 고금리로 인한 대출 부담과 향후 집값 하락 우려가 발목을 잡고 있습니다. 특히 수도권 중소형 아파트의 가격이 조정을 받고 있는 가운데, 급매물 중심으로 기회를 모색하려는 실수요자도 늘어나고 있습니다. 실거주자는 투자 목적보다는 안정성과 거주의 질을 중시하기 때문에 가격보다 입지와 대출 조건, 생활 인프라 등을 더욱 중요하게 고려하는 경향이 있습니다. 특히 자녀 교육, 직장 접근성 등 실질적인 삶의 질이 매수 판단의 주요 기준이 되고 있습니다. 최근에는 전세와 월세의 부담이 동시에 커지면서 매매로 전환하려는 수요도 증가하고 있지만, 이러한 전환이 활발히 이뤄지기 위해서는 금리 안정과 정책적 지원이 병행돼야 할 것입니다. 실거주자에게는 지금이 결단의 시기이자, 중장기적 관점에서 신중한 선택이 요구되는 시점입니다.

 

갭투자 vs 실거주자, 무엇을 선택할 것인가

2025년 현재 부동산 시장에서 갭투자와 실거주 전략은 극명하게 갈리고 있습니다. 과거 상승장에서 유효했던 갭투자는 지금의 거래 절벽 상황에서는 수익보다 손실 리스크가 큰 구조로 전환되었으며, 이는 투자자의 전략적 후퇴를 요구하고 있습니다. 반면 실거주 전략은 상대적으로 낮은 리스크를 가지며, 특히 장기 보유를 전제로 한다면 현 시점에서의 매수는 나쁘지 않은 선택이 될 수도 있습니다. 다만 금리와 대출 조건, 그리고 지역별 수요 편차를 종합적으로 고려해야 하며, 무리한 레버리지를 지양하고 실거주 중심의 구매 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 갭투자는 향후 전세 시장의 회복 여부에 따라 성패가 갈릴 수밖에 없으며, 실거주는 개인의 생활 조건과 재무 상태에 따라 유연하게 접근할 필요가 있습니다. 결국 어떤 전략이든 시장을 객관적으로 분석하고 현실적인 리스크를 감수할 수 있는 여건이 갖춰져야 하며, 단기 수익보다는 중장기 안정성을 최우선으로 고려하는 시각이 요구되는 시점입니다.

 

거래절벽, 언제까지 지속될까

2025년 하반기 이후 부동산 거래 절벽이 언제까지 지속될지는 정책, 금리, 경기 회복 등 다양한 변수에 따라 달라질 것으로 보입니다. 가장 중요한 변수는 금리입니다. 한국은행이 기준금리 인하를 단행할 경우 대출 이자 부담이 완화되며 시장의 매수 심리가 일정 부분 회복될 가능성이 있습니다. 다만 미국의 금리 정책, 국내 물가 수준 등을 고려할 때 단기간 내 급격한 인하를 기대하긴 어렵습니다. 또한 정부의 규제 완화 정책이 실질적인 거래 활성화로 이어지기 위해서는 시장 참여자들의 신뢰 회복이 선행돼야 합니다. 공급 측면에서는 입주 물량 증가가 가격을 추가로 누를 수 있기 때문에 실수요 중심의 정책 방향이 중요합니다. 시장 심리도 관건입니다. 거래 절벽이 장기화될수록 매수자는 더 많은 하락을 기대하게 되고, 매도자는 가격을 더 낮추지 않으려는 경향이 강화됩니다. 이러한 심리적 간극을 해소할 수 있는 계기가 마련되어야 실질적인 회복이 가능할 것입니다. 2026년 상반기부터는 일부 지역을 중심으로 소폭의 회복세가 나타날 가능성도 있지만, 전국적 회복세는 2026년 하반기 이후가 되어야 가시화될 가능성이 높을 전망입니다.