경기도 전세 수급지수 4년 만에 최고치, 10.15 대책이 밀어낸 전세난민의 다음 행선지 분석

최근 부동산 시장에서 가장 심상치 않은 지표 중 하나는 바로 경기도 전세 수급 지수입니다. 2021년 10월 이후 4년 만에 최고치를 기록했다는 사실은, 단지 서울만의 문제가 아니었던 전세난이 이제 수도권 전역으로 확산되고 있음을 명확하게 보여줍니다. 특히 고강도 대출 규제를 포함한 10/15 주택시장 안정화 대책 이후 서울의 전세 매물 실종 현상이 가속화되자, 그 수요가 경기도로 이동하면서 가격을 폭발적으로 밀어 올리는 연쇄 효과가 나타나고 있습니다.

여러분도 피부로 느끼시겠지만, 전세 매물이 씨가 마르고 가격이 억 단위로 뛰는 현상은 더 이상 용인이나 과천 같은 핵심 지역만의 이야기가 아닙니다. 일산, 수원 권선, 안양 만안구 등 비규제 지역을 중심으로 매물 감소세가 20%를 넘어서는 충격적인 상황이 발생하고 있습니다. 지금부터는 왜 이런 현상이 발생했고, 전세난민은 어디로 이동할 것이며, 실수요자는 이 혼란 속에서 어떤 대응 전략을 세워야 할지 자세히 분석해 보겠습니다.

 

 

대출 규제가 낳은 '전세 풍선 효과'의 메커니즘

많은 분이 의아해합니다. 정부가 주택 시장 안정을 위해 정책을 내놨는데, 왜 전셋값은 더 오르는 것일까요? 쉽게 말하면, 정부의 대출 규제와 고강도 규제 지역 지정은 '매매 수요'를 억제하는 데 초점을 맞췄습니다. 하지만 이 정책의 불똥이 '전세 공급'을 위축시키는 예상치 못한 결과를 낳았습니다.

먼저, 규제 지역 확대는 다주택자나 임대 사업자들이 전세를 월세로 전환하거나 아예 매물을 거둬들이도록 유도했습니다. 세금 부담과 대출의 어려움이 커지자, 안정적인 월세 수익을 선호하게 된 것입니다. 게다가 매매 거래 자체가 급감하면서, 이사나 갈아타기를 위해 일시적으로 전세를 내놓았던 '징검다리 매물'마저 줄어들었습니다.

서울에서 전세 구하기가 하늘의 별 따기가 되자, 어쩔 수 없이 직장과의 거리를 조금 희생하더라도 더 저렴하고 안정적인 경기도로 전세 수요가 대거 유입되었습니다. 서울의 전세 수요는 경기도에서는 '초과 수요'로 작용하며 가격을 단숨에 끌어올리는 동력이 된 것입니다. 용인 신정5단지나 고양시 DMC호반베르디움 사례처럼 기존 최고가보다 1억 원 이상 뛴 가격에 전세 계약이 체결되는 것은 바로 이 강력한 풍선 효과의 명확한 증거입니다.

 

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수도권 전세난의 심화: 줄어드는 입주 물량의 그림자

더 큰 문제는 이 전세난이 단기적으로 해소되기 어렵다는 점입니다. 한국자산관리연구원의 분석처럼, 수도권 전세난이 장기화될 수밖에 없는 두 가지 구조적 요인이 있습니다.

첫째, 신규 아파트 입주 물량의 급감입니다. 올해 경기도에 예정되었던 신규 입주 물량이 6만 6천 가구였던 것에 비해, 내년에는 4만 3천 가구로 약 35% 가까이 줄어듭니다. 신규 입주 물량은 해당 지역의 전세 시장에 숨통을 트여주는 가장 확실한 공급원이자, 전셋값을 안정시키는 결정적인 요인입니다. 이 물량이 대폭 감소한다는 것은 내년 상반기까지 전세 시장의 압박이 지속되거나 더 심화할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

둘째, 규제 비껴간 지역의 전세 실종 심화입니다. 고양시 일산동구, 수원시 권선구, 안양시 만안구 등은 상대적으로 규제가 덜한 지역이었습니다. 하지만 서울의 수요가 이들 지역으로 몰리면서 오히려 매물 감소세가 20% 이상 폭발적으로 나타났습니다. 이는 규제 정책이 시장 전체의 유동성을 파악하지 못하고, 특정 지역을 조였을 때 발생하는 외곽 지역 가격 왜곡 현상을 여실히 보여줍니다. 전세 수급 지수가 154.6이라는 것은, 100을 기준으로 공급이 수요를 심각하게 따라가지 못한다는 뜻입니다.

 

전세난민의 다음 행선지를 예측하고 대응하기

서울에서 경기도로 밀려난 전세 수요가 이제 경기도 내에서도 오르는 전셋값에 밀려 어디로 갈까요? 이 질문은 지금 당장 집을 구해야 하는 실수요자에게 가장 중요한 예측 포인트가 됩니다.

1. 경기도 내 비규제·교통 거점 지역의 재조명

현재 전셋값이 급등하고 있는 수원 영통구(0.41%), 광주시(0.36%), 구리시(0.34%) 같은 지역은 이미 전세난의 영향을 받고 있습니다. 따라서 다음 행선지는 수도권과의 접근성이 나쁘지 않으면서도 아직 전셋값이 덜 오른 지역이 될 것입니다. 예를 들어, 신규 교통망 계획이 있거나, 기존 구도심이 정비되고 있는 지역 중 상대적으로 저평가된 곳이 전세난민의 새로운 유입지로 부상할 수 있습니다. 경기도 내에서도 아직 5억~6억 원대 전세 물량을 찾을 수 있는 외곽 지역이 그 대상이 될 것입니다.

2. 준(準) 수도권 도시로의 이동 가속화

결국 경기도 내 전셋값이 서울 진입장벽만큼 높아진다면, 기존 경기도 거주자들은 천안, 아산, 청주 등 수도권에 준하는 생활 인프라를 갖춘 지방 거점 도시로 이동을 가속화할 수밖에 없습니다. 특히 KTX나 SRT 등 광역 교통망을 이용해 서울 접근성이 1시간대인 지역이 새로운 전세난민의 탈출구로 주목받게 될 것입니다.

 

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실수요자를 위한 혼란 속 생존 전략

전세난이 장기화될 가능성이 높은 만큼, 우리는 이 상황을 단순한 위기가 아닌 '패러다임 변화'로 인식하고 대응해야 합니다.

단기적 생존 전략:

• 월세 전환 시뮬레이션: 현재 전세대출 금리가 높아지고 전셋값 자체가 급등했다면, 대출 이자 비용과 월세 비용을 비교해 보는 '전세의 월세화 전환'을 진지하게 고려해봐야 합니다. 전세 보증금을 낮추고 월세로 전환하면 오히려 재정적 안정성을 확보할 수 있는 경우도 생깁니다.
• 전세 보증금의 증액 협상: 기존 계약 만료 시점보다 최소 3개월 전에 집주인과 소통하며 전세금 증액 폭을 조율하고, 전세금반환보증보험 가입 가능 금액을 미리 확인하는 것이 필수적입니다. 오른 전세금을 마련하지 못해 이사를 가야 하는 최악의 상황을 피하기 위한 안전장치입니다.

장기적 내 집 마련 전략:

• 갭 투자 대신 실거주 매매를 검토: 만약 전세금이 매매가의 70%를 넘어선다면, 무리하더라도 '대출을 안고 내 집 마련'을 검토하는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다. 전세의 불안정성과 급등하는 전세금을 매달 갚아나갈 내 집 마련 대출 원리금으로 바꾸는 것입니다.
• 정책 변화에 대한 능동적 대응: 정부가 서울 고가 아파트 가격을 잡으려던 정책이 수도권 전세 시장에 불똥을 튀긴 것처럼, 앞으로 나올 보완 정책 역시 예측 불가능한 부작용을 낳을 수 있습니다. 고종완 연구원장의 지적처럼 전세 세입자들에게 불똥이 튀지 않도록 보완책이 마련될 때, 그 정책의 틈새를 활용할 준비를 해야 합니다. 예를 들어, 중소형 아파트나 생애 최초 주택 구매자에게 주어지는 혜택을 면밀히 분석하고 움직이는 것입니다.

이러한 전세난의 연쇄 이동은 단순한 가격 상승을 넘어선 사회적 문제입니다. 정부는 서울 고가 아파트에 집중할 것이 아니라, 고강도 규제 정책으로 인해 피해를 보는 수도권 무주택 서민층을 위한 실질적인 전세 및 주거 안정화 대책을 마련해야 합니다. 실수요자 여러분은 혼란 속에서 이성적으로 시장 상황을 분석하고, 자신에게 맞는 최적의 주거 전략을 세우시길 바랍니다.

 

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.