다주택자 양도세 중과 부활에도 서울 아파트 매물이 늘지 않는 구조적 이유

양도소득세 중과 유예 조치가 마무리되면서 시장에는 적지 않은 파장이 예상되었습니다. 하지만 서울 주요 지역 부동산 시장의 흐름은 예상과 다르게 움직이고 있습니다. 세금 부담이 늘어남에도 불구하고 다주택자들이 매물을 쏟아내기보다 오히려 보유를 선택하며 관망세를 유지하는 현상이 뚜렷해졌습니다. 이러한 상황은 단순히 세금 문제뿐만 아니라 전세 시장의 수급 불균형과 집주인들의 심리적 판단 기준이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

 

 

양도세 변화보다 더 강력하게 작용하는 선반영 심리

정해진 일정에 따라 세제 혜택이 사라졌음에도 시장이 담담한 이유는 이번 조치가 이미 충분히 예고되었기 때문입니다. 매도를 고민하던 다주택자들은 이미 유예 기간 내에 처분을 마쳤거나 아니면 장기 보유를 결정한 상태입니다. 지금 시점에서 갑자기 가격을 낮춰 급매로 내놓는 행위는 세금 절감분보다 자산 가치 하락분이 더 크다고 판단하는 기준이 확고해진 셈입니다. 결과적으로 세제 변화가 매물 유도라는 직접적인 결과로 이어지지 않고 오히려 공급을 잠그는 요인이 되고 있습니다.

 

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서울 내 주요 입지를 중심으로 형성된 매수 대기 구조

마포나 성동, 동작 같은 서울 핵심 지역에서는 집주인과 예비 매수자 사이의 팽팽한 기싸움이 이어지고 있습니다. 전세로 거주하며 기회를 엿보던 실수요자들은 가격 조정을 기대하며 매물 탐색을 이어가고 있지만 실제 시장에 나오는 물건은 매우 한정적입니다. 어쩌다 나오는 상대적 저가 매물은 하루이틀 만에 거래가 성사될 정도로 대기 수요가 탄탄합니다. 이런 빠른 회전율은 역설적으로 집주인들에게 가격을 낮추지 않아도 된다는 확신을 심어주며 매물 부족 현상을 고착화시키고 있습니다.

 

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세입자 거주 요건과 토지거래허가제가 만든 매도 장벽

실제로 팔고 싶어 하는 다주택자들조차 발목을 잡히는 결정적인 상황이 존재합니다. 토지거래허가제 지역을 중심으로 전세 매물이 품귀 현상을 빚으면서 기존 세입자들이 이주를 거부하고 버티기에 돌입했기 때문입니다. 실거주자가 아니면 매수가 어려운 구조에서 전세를 낀 매물은 상품성이 떨어질 수밖에 없습니다. 집주인이 이사비나 수수료를 지원하며 설득에 나서보지만 안정적인 주거지를 잃지 않으려는 세입자의 의지가 강해 매도 절차 자체가 중단되는 사례가 빈번합니다.

 

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공급 불확실성이 키운 다주택자의 장기 보유 전략

결국 현재 서울 부동산 시장의 교착 상태는 단기간에 해결되기 어려운 구조를 띠고 있습니다. 신규 공급에 대한 불확실성이 해소되지 않은 상황에서 다주택자들은 굳이 지금 팔아서 현금을 보유하기보다 가치 있는 실물 자산을 지키는 것이 유리하다는 결론에 도달했습니다. 세금 중과라는 압박보다 자산 가치 상승에 대한 기대감이 더 크게 작용하고 있는 것입니다.

실수요자 입장에서는 무작정 하락을 기다리기보다 본인이 감당 가능한 대출 범위와 자금 계획을 세밀하게 점검해둘 필요가 있습니다. 매물이 귀해진 상황일수록 소수의 급매를 잡기 위한 준비도가 성패를 가르기 때문입니다. 당분간은 매도자와 매수자 모두 각자의 기준을 지키며 관망하는 흐름이 지속될 것으로 보이며 이러한 공급 가뭄 현상은 서울 부동산 가격의 하방 지지선을 더욱 견고하게 만드는 원인이 될 전망입니다.

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.