30억 하던 집이 24억으로 양도세 82.5퍼센트 공포가 부른 역대급 조정

서울의 초고가 아파트 시장이 거대한 변곡점을 맞이하고 있습니다. 정부의 강력한 대출 규제와 눈덩이처럼 불어난 세금 부담이 맞물리면서, 규제 기준선인 25억 원이나 15억 원 이하로 가격을 낮춰서라도 팔려는 거래가 속출하고 있습니다. 특히 지난해 10월 시행된 10·15 대책 이후 대출 한도 차이가 극명해지면서, 매수자와 매도자 모두 규제 가이드라인에 맞춰 가격을 조정하는 흐름이 뚜렷해졌습니다.

현재 정책에 따르면 25억 원을 초과하는 주택은 주택담보대출이 최대 2억 원으로 대폭 제한됩니다. 반면 25억 원 이하 15억 원 초과 주택은 4억 원까지, 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원까지 대출이 가능합니다. 대출 가능 금액이 수억 원씩 차이가 나다 보니, 매수자들이 대출 여력이 큰 구간으로 이동하며 자연스럽게 가격 하방 압력이 가해지는 모습입니다.

여의도 시범아파트도 24억 하락 대출 절벽이 만든 가격 조정

현장의 온도 차는 지표로 증명되고 있습니다. 서울 영등포구의 상징적인 단지인 여의도 시범아파트 전용 60.96제곱미터는 지난 3월 17일 24억 원에 거래되었습니다. 불과 하루 전 거래가인 25억 3000만 원보다 1억 3000만 원이나 낮은 금액입니다. 지난해 7월 최고가였던 26억 원과 비교하면 조정 폭은 더욱 큽니다.

중개업계에 따르면 기존 30억 원대를 호가하던 매물들이 3억 원에서 6억 원가량 몸값을 낮춘 사례도 빈번하게 확인됩니다. 이는 다주택자 양도소득세 부담이 최대 82.5퍼센트라는 기록적인 수준까지 높아질 수 있다는 공포가 매도 압력으로 작용한 결과입니다. 부동산 분석업체 집토스 조사에서도 대책 이전 25억 원 이상에 거래되던 단지들 중 상당수가 25억 원 아래로 내려앉으며 대출 규제의 영향력을 입증했습니다.

 

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한강변 매물 42퍼센트 급증 보유세 폭탄에 매물 던지는 집주인들

공시가격 상승에 따른 보유세 부담도 집주인들을 압박하고 있습니다. 올해 서울 공동주택 공시가격이 18.67퍼센트나 급등하면서 세금 부담을 견디지 못한 매물들이 시장에 쏟아지고 있습니다. 3월 기준 서울 아파트 매물은 약 8만여 건으로 두 달 전보다 42.4퍼센트나 증가했습니다.

특히 성동구는 매물이 93.8퍼센트나 늘어났으며 강동구와 동작구 등 한강 인접 지역을 중심으로 매물 증가세가 가팔랐습니다. 반면 강북구나 금천구 등 중저가 지역은 매물 증가율이 10퍼센트대에 그쳤습니다. 이는 대출 규제 환경에서 상대적으로 자금 조달이 용이한 저가 주택 수요가 빠르게 매물을 소화하고 있기 때문으로 풀이됩니다.

 

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15억 이하 아파트 거래 비중 86퍼센트 외곽 단지 키 맞추기 지속

실제로 서울 아파트 거래의 86.1퍼센트가 15억 원 이하에서 이뤄지고 있습니다. 대출 한도가 6억 원까지 나오는 15억 원 이하 구간으로 수요가 완전히 쏠린 것입니다. 특히 한강 이북 지역에서는 이 비중이 94.3퍼센트에 달할 정도로 편중 현상이 심각합니다.

흥미로운 현상은 서울 외곽에서의 키 맞추기입니다. 초고가 아파트가 가격을 낮추는 동안, 성북구 길음뉴타운 등 대출 규제권 안쪽의 아파트들은 오히려 가격이 상승하며 격차를 줄이고 있습니다. 금융권 전문가들은 보유세 부담이 덜하고 대출 한도가 높은 15억 원 이하 아파트로의 수요 쏠림이 당분간 이어질 것으로 전망합니다. 다만 단기간에 가격이 급등한 지역은 호가가 유지되면서 거래가 끊기는 관망세가 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 5월 9일까지 서울 부동산 시장의 눈치싸움은 더욱 치열해질 것으로 보입니다.

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.