내년 세금 폭탄? 공시가격 현실화와 보유세 인상, 무엇이 달라질까?

내년부터 달라질 수 있는 보유세(재산세+종합부동산세) 정책의 변화와 그로 인한 세금 부담 증가 가능성을 자세히 알아봅니다. 정부의 '결심'에 따라 언제든 상향될 수 있는 보유세 공정시장가액비율과 공시가격 현실화율은 내년 세금 부담을 크게 늘릴 수 있습니다. 특히 공정시장가액비율 80% 상향 시 고가 주택은 보유세가 40% 이상 증가할 것으로 예상되어, 다가오는 세제 개편에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 특히 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정이 내년 세금에 어떤 영향을 미칠지, 실제 사례를 통해 쉽게 설명해 드릴게요.

 

보유세 인상, 세 가지 시나리오를 아시나요?

부동산을 소유하고 계신 분들이라면 매년 내는 보유세에 대해 신경이 쓰이실 겁니다. 이 보유세를 늘리는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 첫째는 세율 자체를 높이는 것입니다. 세법을 개정해야 하는 부분이라 절차가 다소 복잡하죠. 둘째는 공시가격 현실화율을 높이는 것입니다. 시세에 맞춰 공시가격을 더 현실적으로 반영하겠다는 뜻입니다. 마지막 세 번째는 공정시장가액비율을 상향시키는 것입니다. 이 세 가지 방법 중 뒤의 두 가지, 즉 현실화율과 공정시장가액비율 조정은 정부의 의지에 따라 언제든 달라질 수 있다는 특징이 있습니다. 과거 문재인 정부는 이 세 가지 방법을 모두 사용하여 '세금 폭탄'이라는 비판을 받은 적도 있습니다.

 

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공정시장가액비율 80%가 불러올 파급력: 보유세 40% 이상 증가 가능성

공정시장가액비율이라는 용어가 생소하게 들리실 수도 있습니다. 쉽게 말해, 보유세를 계산할 때 공시가격에 특정 비율을 곱해서 실제 세금을 부과하는 기준 금액, 즉 과세표준을 정하는 방식입니다. 예를 들어, 공시가격이 10억 원이고 공정시장가액비율이 60%라면, 실제 세금은 6억 원을 기준으로 계산됩니다. 현재 1주택 기준으로 재산세는 45%, 종합부동산세는 60%의 공정시장가액비율이 적용되고 있습니다.

만약 이 종합부동산세의 공정시장가액비율이 내년에 80%로 상향된다면 어떻게 될까요? 파이낸셜뉴스가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 모의 계산을 진행한 결과는 놀랍습니다. 내년 공시가격 상승률이 올해와 같다고 가정했을 때, 이 비율이 60%에서 80%로 오르면 보유세 부담은 약 40%가량 증가하는 것으로 나타났습니다.

구체적인 사례를 들어보면 그 영향이 더 명확해집니다. 서울 반포자이 전용면적 84㎡ 아파트의 경우, 올해 보유세는 1,274만 원이지만 내년에 공정시장가액비율이 80%로 높아지면 1,842만 원으로 약 44.6% 증가할 것으로 예상됩니다. 한남더힐 전용 233㎡ 아파트 역시 올해 5,940만 원에서 내년에는 8,729만 원으로 약 47% 상승할 것으로 보입니다. 강남과 강북의 고가 단지들은 전반적으로 40% 이상의 세 부담 증가가 예상되며, 강북 주요 단지의 경우에도 약 30%의 보유세 증가가 전망되고 있습니다.

 

문재인 정부의 '공시가 현실화율 로드맵', 다시 주목받는 이유

보유세 세율을 높이는 것은 국민적 저항이 커서 정부 입장에서도 쉽지 않은 선택입니다. 그래서 상대적으로 손쉽고 빠르게 세 부담을 늘릴 수 있는 방법으로 공시가격 현실화율 조정이나 공정시장가액비율 상향이 자주 언급됩니다.

이런 상황에서 문재인 정부가 마련했던 '공시가격 현실화 로드맵'의 부활 여부가 다시금 주목받고 있습니다. 이 로드맵은 윤석열 정부에서 폐기를 추진했으나, 현 정부 들어 사실상 원점으로 돌아간 상태입니다. 해당 로드맵의 핵심은 2035년까지 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올리는 것이었습니다. 당시 로드맵에 따르면 내년에는 공동주택 80.9%, 단독주택 70.0%, 토지 83.9%의 현실화율을 목표로 했습니다.

 

공시가격 현실화율이 의미하는 것

그렇다면 현재 공시가격 현실화율은 어느 정도일까요? 올해 기준 아파트는 69.0%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5% 수준입니다. 만약 문재인 정부의 로드맵대로 내년에 공동주택 현실화율이 69.0%에서 80.9%로 오른다면, 이는 사실상 공시가격이 급격히 오르는 것을 의미합니다. 단독주택과 토지도 마찬가지로 큰 폭의 상승을 피하기 어려울 것입니다.

이처럼 공시가격 현실화율이 높아지면, 같은 공정시장가액비율이 적용되더라도 세금의 기준이 되는 공시가격 자체가 상승하므로 보유세 부담은 자연스럽게 늘어날 수밖에 없습니다.

 

다가오는 세제 개편, 미리 대비해야 하는 이유

현재로서는 정부의 구체적인 세제 개편 방향이 명확하게 발표되지 않았습니다. 하지만 업계 관계자들은 이번 세제 개편안에 포함되지 않더라도 하반기에는 새로운 정부의 보유세 로드맵이 나올 것으로 예상하고 있습니다. 중요한 것은 세 부담 증가가 불가피해 보인다는 점입니다.

보유세 부담 증가는 단순히 세금을 더 내는 것을 넘어, 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 고가 주택을 소유한 분들이나 다주택자들에게는 더욱 큰 부담으로 다가올 수 있습니다. 따라서 앞으로 발표될 정부 정책에 귀 기울이고, 전문가의 도움을 받아 미리 자신의 상황에 맞는 절세 전략을 수립하는 것이 현명한 접근법이 될 것입니다.

 

부동산 세금 변화, 이제는 선택이 아닌 필수!

내년 부동산 세금 정책은 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정이라는 두 가지 큰 축을 중심으로 변화할 가능성이 높습니다. 이러한 변화는 주택 소유자들의 보유세 부담을 실질적으로 증가시킬 것이며, 특히 고가 주택의 경우 40% 이상의 세금 증가를 감수해야 할 수도 있습니다.

이제는 막연한 불안감에 휩싸이기보다는, 다가올 변화를 정확히 이해하고 proactive하게 대비하는 자세가 필요합니다. 정부의 공식 발표를 주시하고, 자신의 보유 부동산에 미칠 영향을 면밀히 분석하며, 필요하다면 부동산 및 세무 전문가와 상담하여 가장 합리적인 대응 방안을 모색하시길 바랍니다. 세금은 복잡하지만, 제대로 알면 그 부담을 최소화할 길도 찾을 수 있습니다.

 

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.