'일본 꼴 난다'는 옛말, 도쿄 아파트값 폭등의 진짜 이유

부동산 기사에 '일본 꼴 난다'는 댓글을 본 적 있으신가요? 과거 거품 경제 붕괴 이후 일본의 장기 침체를 보며 한국 부동산도 언젠가 그 길을 걷게 될 거라는 막연한 예상이 담긴 표현인데요. 하지만 이제는 그 말을 철회해야 할 것 같습니다. 고령화와 인구 감소가 먼저 진행된 일본의 수도 도쿄에서 최근 몇 년간 부동산 가격이 무섭게 폭등하고 있기 때문입니다. 흔히 알려진 일본의 부동산 침체는 더 이상 현실과 맞지 않는 '옛날 이야기'가 되어버린 거죠. 도쿄 부동산 시장은 지금 완전히 새로운 국면을 맞고 있습니다.

 

 

도쿄 부동산, 5년 만에 90% 급등?

일본의 대표적인 부동산 조사 기관인 도쿄칸테이의 최근 자료를 보면 도쿄 부동산 시장의 심상치 않은 움직임을 알 수 있습니다. 2020년 7월 도쿄 23구의 구축 맨션 평균 가격은 약 5,662만 엔, 우리 돈으로 약 5억 3천만 원이었어요. 그런데 올해 7월에는 무려 1억 477만 엔, 약 9억 9천만 원으로 껑충 뛰었습니다. 불과 5년 만에 아파트값이 90% 가까이 폭등한 셈입니다. 5년이면 연평균 18%씩 오른 건데, 이 정도면 '급등'을 넘어 '폭등'이라는 표현이 전혀 어색하지 않습니다.

이런 가격 상승은 도쿄라는 도시가 가진 특별한 매력 덕분이기도 하지만, 특정 변화들이 복합적으로 작용한 결과입니다. 우리에게 익숙한 한국식 대단지 아파트가 일본에서는 드물었지만, 2020년 도쿄 올림픽을 계기로 '하루미 플래그' 같은 대규모 주거단지가 등장하면서 분위기가 바뀌기 시작했습니다. 올림픽 선수촌으로 쓰였던 이 아파트는 5천 세대가 넘는 대단지로 분양되면서 일본 부동산 시장에 새로운 이정표를 세웠죠. 현지에서는 이 아파트를 통해 대단지 프리미엄이 처음으로 형성되었다고 분석하고 있습니다. 실제로 최근 도쿄 주오구에 위치한 하루미 플래그의 77.30㎡(방 3개) 매물은 시세가 2억 5,800만 엔, 우리 돈 약 24억 3천만 원까지 형성되어 분양가 대비 두 배 가까이 뛰었다고 합니다.

 

누가 도쿄의 집값을 끌어올리나?

그렇다면 이렇게 오른 집값을 대체 누가 감당하는 걸까요? 일본 현지에서는 두 가지 주요 구매층을 지목합니다. 바로 '파워 커플'과 외국인 투자자들입니다. 파워 커플은 한국의 고소득 맞벌이 가구와 유사한 개념으로, 혼자 벌어서는 엄두도 못 내는 고가 아파트를 부부가 함께 소득을 합쳐 구매하는 새로운 트렌드의 주역입니다. 일본에서도 고소득 맞벌이 가구가 꾸준히 늘고 있는데, 이들이 가진 높은 구매력은 도쿄의 집값 상승에 강력한 동력이 되고 있습니다.

여기에 더해 일본의 독특한 저금리 기조가 부동산 구매를 더욱 쉽게 만들고 있습니다. 세계적으로 금리 인상 분위기가 이어지는 가운데서도 일본은 여전히 낮은 금리를 유지하고 있어요. 정부 역시 주택 구매를 장려하는 분위기라 대출을 받기가 어렵지 않습니다.

바로 이 지점에서 외국인 투자자들의 움직임이 두드러집니다. 특히 중국인 큰손들을 중심으로 저금리의 일본 부동산을 투자 대상으로 삼는 사례가 급증하고 있죠. 일본 주요 부동산 판매 기업의 조사 결과, 도쿄의 핵심 지역인 지요다구, 시부야구, 미나토구에서는 맨션 구매자의 20% 이상이 외국인으로 나타났습니다. 어떤 회사는 구매자의 절반 이상이 외국인이라는 충격적인 응답을 내놓기도 했습니다. 중국인 투자자가 대다수이지만, 한국인 투자자 역시 적지 않다고 해요. 심지어 일부 부동산 회사들은 한국인들을 대상으로 2박 3일짜리 부동산 임장 패키지를 운영하며 적극적인 마케팅에 나서고 있습니다.

그런데 일본의 대출 문화는 조금 특이한 점이 있습니다. 바로 차주의 건강 상태까지 대출 심사 변수로 고려한다는 점이죠. 단순히 재무 상황만 보는 것이 아니라, 앞으로도 꾸준히 대출금을 갚을 수 있는지 건강 상태의 지속성까지 확인하는 겁니다. 꼼꼼하고 신중한 일본 특유의 문화가 엿보이는 대목이라고 할 수 있겠죠.

 

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도쿄와 지방의 온도 차

그렇다면 도쿄의 이런 가격 폭등세가 일본 전역에서 나타나는 현상일까요? 안타깝게도 답은 '아니오'입니다. 물론 일본 전체적으로 부동산 가격이 오르는 추세이긴 하지만, 도쿄와 지방 도시 간의 격차는 점점 더 커지고 있습니다. 도쿄가 5년 만에 90% 가까이 오르는 동안, 도쿄 인근의 사이타마시(우리나라의 일산 격)는 40%가량 올랐고, 나고야 같은 지방 대도시는 23% 상승에 그쳤습니다.

이런 지역 간 격차는 '도쿄 일극 현상'이 더 심화되고 있음을 보여줍니다. 지방 인구는 감소하고 있지만, 도쿄로의 인구 유입은 꾸준히 이어지면서 공급이 수요를 따라잡지 못하는 거죠. 특히 도쿄의 핵심 지역들은 높은 구매력을 가진 파워 커플과 풍부한 자금력을 가진 외국인 투자자들의 집중적인 타겟이 되면서 가격 상승을 더욱 부채질하고 있습니다.

 

'빈집세'와 '외국인 추가 과세' 논의 본격화

도쿄의 부동산 폭등은 일본 정부에게도 큰 고민거리가 되고 있습니다. 특히 외국인 매입 비중이 급격히 늘어나면서 부동산 시장의 건전성을 위협한다는 목소리가 커지고 있어요. 현재 일본은 새 총리를 선출하는 과정에서 정치적으로 다소 어수선한 상황이지만, 야당을 중심으로 부동산 규제 강화 목소리가 힘을 얻고 있습니다. 대표적으로 집을 사놓고 거주하지 않는 빈집에 세금을 매기는 '빈집세' 도입, 그리고 외국인 주택 구입 시 추가 세금을 부과하는 방안 등이 거론되고 있습니다.

현재 총리 선거의 2파전 구도에서 누가 당선되든, 외국인 투자자에 대한 부동산 규제는 앞으로 더욱 강화될 전망입니다. 이는 일본의 부동산 시장이 단순히 자국민의 주거 문제뿐만 아니라 국제적인 투자 흐름과 복잡하게 얽혀 있다는 것을 보여주는 대목입니다. '일본 꼴 난다'는 편견 속에 가려져 있던 도쿄 부동산의 뜨거운 현실은, 이제 더 이상 외면할 수 없는 새로운 과제가 되었습니다.

 

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

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