가을 이사철, 서울 전세 시장은 '빨간불' 켜질까?(원인과 대처방법)

올가을 이사철을 앞두고 서울 전세 시장에 비상이 걸렸습니다. 하반기 아파트 입주 물량 급감과 정부의 강력한 대출 규제가 맞물리면서 전세 물량은 줄어들고 가격은 오르는 이중고가 예상됩니다. 특히 갭투자가 사실상 불가능해지면서 전세 매물 감소가 더욱 가속화될 수 있어, 실수요자들의 현명한 전략이 필요한 시점입니다.

 

 

하반기 입주 물량, 전세 시장의 불확실성을 키우다

혹시 올 가을 이사를 계획하고 계신가요? 그렇다면 서울 전세 시장 상황을 면밀히 살펴보셔야 할 것 같습니다. 현재 시장 전문가들 사이에서는 하반기 아파트 입주 물량 감소와 정부 정책의 영향으로 전세난이 가중될 수 있다는 우려가 커지고 있거든요.

실제로 올해 하반기 전국 아파트 입주 예정 물량은 상반기 대비 약 29%, 작년 하반기 대비 약 39%나 줄어들 예정입니다. 입주 물량이 줄어든다는 건 시장에 나올 새로운 전세 매물이 그만큼 부족해진다는 뜻이죠. 간단히 생각해도 공급이 줄어드는데 수요는 꾸준하다면 가격은 오를 수밖에 없습니다.

 

정부 대출 규제, 전세 매물을 더욱 움츠리게 하다

지난 6월 27일 발표된 정부의 부동산 대책, 기억하시나요? 수도권이나 규제지역에서 주택을 구매할 때 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 6개월 이내 전입 의무를 부과하는 내용이 핵심이었죠. 1주택자가 대출을 받아 추가 주택을 살 때는 기존 주택을 6개월 안에 팔아야 하고, 다주택자에 대한 주담대는 아예 막아버렸습니다.

이런 정책들은 사실상 '갭투자'를 어렵게 만듭니다. 갭투자란 매매가와 전세가의 차액만으로 주택을 구매하는 방식인데, 대출 규제와 실거주 의무화가 적용되면서 이제는 거의 불가능해졌다고 봐도 무방합니다. 갭투자가 줄어들면 어떤 일이 벌어질까요? 전세를 끼고 집을 사는 투자가 줄어들면서 시장에 풀리던 전세 매물의 공급도 자연스럽게 감소하게 됩니다. 가뜩이나 입주 물량도 줄어드는 상황에서 전세 매물이 추가로 줄어들 수 있다는 건 전세난 심화에 기름을 붓는 격이 됩니다.

 

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줄어드는 전세, 늘어나는 월세… 시장의 변화

전세 매물 감소는 이미 수치로도 확인되고 있습니다. 최근 서울 아파트 전세 물량은 정부 대출 규제 발표 이후 약 2.1% 줄어든 반면, 월세 물량은 3.4% 증가했습니다. 통상 전세를 선호하는 아파트 시장에서도 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있다는 건데요. 이는 전세 매물이 그만큼 귀해지고 있다는 반증이기도 합니다.

매물이 귀해지면 가격이 오르는 건 당연한 시장의 이치입니다. 실제로 서울 아파트 전셋값은 24주 연속 상승세를 이어가고 있습니다. 용산구, 광진구, 송파구, 강동구 등 선호 지역을 중심으로 상승세가 두드러지고 있으며, 서초구처럼 일부 입주 물량의 영향으로 하락하는 곳도 있지만 서울 전체적으로는 여전히 상승 기조를 유지하고 있습니다. 역세권이나 학군지, 대단지 등 선호도 높은 단지들은 매물 부족 현상이 심화되면서 가격 상승을 주도하고 있습니다.

 

수급 불균형 심화, 실수요자는 어떻게 대처해야 할까?

지금까지의 상황을 종합해 보면, 올 하반기부터는 본격적인 전세난이 현실화될 가능성이 매우 높아 보입니다. 서울 도심의 전세 수요는 꾸준하지만, 주택 공급은 여전히 부족한 상황이기 때문이죠. 이런 수급 불균형이 심화되면 전셋값 상승은 피할 수 없는 현실이 될 수 있습니다.

그렇다면 전세를 구해야 하는 실수요자들은 어떻게 대처해야 할까요? 몇 가지 고려해 볼 점들이 있습니다.

첫째, 발 빠르게 움직이는 것이 중요합니다. 전세 매물은 한 번 나오면 빠르게 소진될 가능성이 높습니다. 미리 정보를 수집하고, 조건에 맞는 매물이 나오면 망설이지 말고 알아보는 것이 좋습니다.

둘째, 유연한 시각으로 접근하는 것이 필요합니다. 원하는 지역이나 단지만 고집하기보다는, 인근 지역이나 대중교통 접근성이 좋은 다른 대안들을 함께 고려해 보는 것도 방법입니다. 전세의 월세화 추세에 따라 월세나 반전세도 염두에 두는 유연한 자세가 필요할 수 있습니다.

셋째, 충분한 자금 계획을 세워야 합니다. 전세자금대출을 활용할 계획이라면, 정부의 대출 규제 내용을 정확히 파악하고 본인의 상황에 맞는 대출 한도와 조건 등을 미리 확인해야 합니다. 만약 자금에 여유가 있다면, 전세 대출에만 의존하기보다는 일부 자금을 월세 전환에 활용하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

 

현명한 판단과 빠른 행동이 필요한 시점

올 가을 서울 전세 시장은 여러모로 녹록지 않은 상황에 직면해 있습니다. 입주 물량 감소와 정부의 강력한 대출 규제가 맞물리면서 전세 물량은 줄고 가격은 오르는 악순환이 예상됩니다. 이런 상황에서는 섣부른 판단보다는 냉철하게 시장을 분석하고, 본인의 상황에 맞는 최적의 전략을 세우는 것이 중요합니다.

지금 당장 이사를 계획하고 있지 않더라도, 앞으로의 주거 계획을 세우는 데 있어 현재 시장의 흐름을 이해하는 것은 매우 중요합니다. 정보는 곧 힘이 됩니다. 꾸준히 시장 동향을 주시하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 현명한 판단과 빠른 행동으로 올 가을 이사철을 성공적으로 보내시길 바랍니다.